Гърция е един от малкото чужди пазари, на които българинът купува имот на свое име — без фирма посредник, без местен партньор и без специални разрешения. Това не е обещание, а следствие от членството на България и Гърция в Европейския съюз. Разликата между Гърция и повечето екзотични дестинации е в правната конструкция, а не в климата, и за инвеститор това е най-важният ред в сметката.
Защо Гърция
Гърция е близо. До Халкидики се стига с автомобил от София за един ден, а летището на Солун е на около тридесет минути от офиса ни в Неа Каликратия. Това не е само логистика. Когато имотът е на няколко часа, можете да го видите сам, да присъствате на сделката и да реагирате, ако нещо се обърка. При дестинация на друг континент тази възможност липсва.
Освен разстоянието има и други фактори. Обща правна рамка в рамките на ЕС, пазар в евро и реален, целогодишно обитаван район. Солун и Халкидики не са изкуствен курорт, а населено място с училища, болници и магистрала — което означава, че имотът не виси във вакуум.
Свободна собственост, а не схема с посредник
На много пазари извън ЕС чужденецът не може да притежава земя свободно. Допускат се право на ползване за срок, покупка чрез местна фирма или чрез номиней, при който собственик по документи е друго лице. Такава конструкция работи, докато работи. Ако законодателството се стегне, ако фирмата посредник се промени или ако отношенията с партньора се влошат, вие оставате с договор, а не с имот.
В Гърция този въпрос не стои по същия начин. Като гражданин на ЕС купувате и притежавате имот наравно с гърците — свободна собственост, вписана в имотния регистър, наследяема и продаваема. Единственото задължително условие за всеки купувач, независимо от гражданството, е гръцки данъчен номер (АФМ). Издава се бързо и се ползва за всичко останало — данъци, сметки, сделки.
| Аспект | Гърция (гражданин на ЕС) | Пазари със схеми за чужденци |
|---|---|---|
| Кой е собственик по документи | Купувачът лично | Често фирма или местен гражданин |
| Регистрация | Имотен регистър, на името на купувача | Зависи от схемата |
| Наследяване | Да | Невинаги пряко |
| Продажба | Свободна | Често ограничена |
| Срок | Безсрочно | Често 30–99 години |
Какво носи един имот
Доходът от имот има два източника и е важно да не се смесват.
- Наемен приход. В Халкидики той е сезонен. Активният сезон е май–октомври, а пикът е юни–септември, тоест около три месеца. На брега един имот се отдава реално между десет и шестнадесет седмици в годината. Това определя всичко — от цената до избора на локация.
- Капиталов ръст. Дългосрочно цената се движи от ограниченото предлагане на първа линия до морето, от разходите за строеж и от търсенето. Това е бавен процес, измерван в години, не в сезони.
За конкретна доходност от наем няма да намерите надеждно число и при нас. Търговските източници се разминават сериозно — от невисоки стойности при дългосрочно отдаване до значително по-високи при краткосрочно в добри години. Тези диапазони са индикативни и зависят от имота, локацията и управлението. Никой, който обещае гарантиран процент, не работи с реалния пазар.
За кого е подходящо и за кого не
Инвестицията в имот в Гърция пасва на определен профил и не пасва на друг. Честното разделение изглежда така.
- Подходящо е, ако разполагате със свободен капитал и хоризонт от пет до десет години; искате актив в евро извън банкова сметка; предвиждате да ползвате имота и лично; готови сте да поемете данъците и управлението или да платите на някого да го прави.
- Не е подходящо, ако очаквате бърза печалба или препродажба в рамките на година; парите ви трябват скоро; не искате да се занимавате с АФМ, декларации и регистрация за краткосрочен наем; сравнявате доходността с финансов инструмент и очаквате същата ликвидност.
Разходите от покупка до приход
При покупка
Към цената се добавят разходи по сделката, които обикновено възлизат на около седем до девет процента от продажната цена.
| Перо | Дял от цената |
|---|---|
| Данък при прехвърляне на имот | 3,09% |
| Нотариус | около 1–2% |
| Адвокат | около 0,8–1,5% |
| Възнаграждение | до 2% |
| Регистрация в имотния регистър | около 0,5–0,7% |
При ново строителство ДДС е суспендиран до 31 декември 2026 година (Закон 5246/2025). Това променя сметката в полза на новите имоти и е причина новото строителство да е активно.
Годишни разходи
Основният годишен данък върху имота е ЕНФИА (ΕΝΦΙΑ). За жилище той е приблизително между 2,50 и 4 евро на м², което за 100 м² означава порядъка на 300–400 евро годишно. Общинският данък TAP се плаща през сметката за ток. Ако застраховате имота — при покритие до 500 000 евро — получавате намаление от 20% върху ЕНФИА. Отделно стоят разходите за управление, поддръжка и комунални услуги, които зависят от самия имот.
Данък върху наемния приход
За физическо лице през 2026 година наемният приход се облага по скала.
| Годишен наемен приход | Данък |
|---|---|
| до 12 000 евро | 15% |
| 12 000 – 24 000 евро | 25% |
| 24 000 – 36 000 евро | 35% |
| над 36 000 евро | 45% |
Данъкът върху капиталовата печалба при продажба е суспендиран до 31 декември 2026 година. Това е временна мярка и не бива да се приема като постоянна.
Ако отдавате краткосрочно
Краткосрочното отдаване изисква регистрационен номер АМА от данъчната служба AADE. От 1 октомври 2025 година (Закон 5170/2025) са в сила по-строги условия: отдават се само жилища за основно ползване, с минимална височина 2,5 метра, с гражданска застраховка и с изисквания за пожарна и електрическа безопасност. Глобите за нарушение са между 5 000 и 20 000 евро. Престой над 60 дни се третира като дългосрочен наем, а притежаването на три или повече имота се счита за стопанска дейност с ДДС.
Практическият извод
Ако търсите актив в евро, който можете да ползвате и да отдавате, с ясна правна рамка и без схеми с посредник, Гърция е разумен избор. Ако търсите бърза възвръщаемост или доходност като от финансов инструмент, това не е правилният пазар. Разликата се вижда още в първия разговор, преди да е показан имот.
Ако искате да преценим заедно дали и кой имот в Халкидики пасва на целите ви, свържете се с нас.