Като гражданин на Европейския съюз можете да купите и притежавате имот в Гърция на свое име, без ограничения и без специални разрешения. Това се отнася и за ваканционен или втори дом, не само за основно жилище. Правото е същото, което има гръцки гражданин: свободна собственост, вписана в имотния регистър, наследяема и продаваема. Няма нужда от номиней, от фирма посредник или от конструкция, която да държи имота вместо вас. Ако някой ви предлага такава схема, попитайте защо.
Свободна собственост, без ограничения за граждани на ЕС
Гражданите на ЕС притежават имоти в Гърция при същите условия като местните. Това включва правото да го продадете, да го отдадете под наем, да го оставите на наследници или да го оставите празно. Не се изисква разрешение от държавата, нито фирма посредник, нито пребиваване — не е нужно да живеете в Гърция, за да сте собственик.
Единственото задължително условие по веригата е данъчният номер, за който става дума по-долу. Разходите по сделката и годишните данъци са отделна тема и ги разглеждаме на страницата за рисковете и при разговор.
Гръцкият данъчен номер (АФМ)
АФМ е задължителен за всеки купувач — включително когато имотът се купува на едно име. Без него не можете да подпишете нотариален акт, да платите данъка при прехвърляне на имот или да впишете имота.
Издава се по два начина: онлайн през myAADE с видеоидентификация, или на място в данъчната служба. Ако не сте в Гърция, можете да го получите чрез представител с нотариално заверено пълномощно. Номерът остава валиден и след сделката — нужен е за годишните декларации и за плащането на ЕНФИА (ΕΝΦΙΑ).
Най-честите въпроси за собствеността и данъчния номер са събрани в Често задавани въпроси.
Разрешение от Министерството на отбраната — за кого се отнася
В гранични и стратегически зони се изисква разрешение от Министерството на отбраната. Изискването е за неграждани на ЕС, а не за граждани на Съюза. Посочените зони включват Тракия, Додеканезите, Родос, Крит, Лесбос и Хиос.
Халкидики не е в този списък. За гражданин на ЕС, който купува в Халкидики, това разрешение по правило не е приложимо. Режимът обаче се проверява за конкретния парцел, защото границите на зоните невинаги съвпадат с административните — оставяме проверката на адвоката, преди да платите каквото и да е.
Какво проверява адвокатът
Правната проверка не е формалност. Тя установява дали това, което виждате, съвпада с това, което купувате. Обичайният обхват:
- Титул и верига на собствеността — дали продавачът е действителният собственик и как е придобил имота.
- Тежести — ипотеки, възбрани, сервитути, права на преминаване и наемни договори върху имота.
- Съответствие с кадастъра — площ, граници и сграда спрямо кадастралната карта и реалното състояние.
- Разрешителни за строеж — има ли ги, покриват ли цялата сграда, има ли пристрояване без разрешение.
- Зониране и градоустройствен режим — какво е позволено на този парцел и дали настоящото ползване е законно.
- Статут на земята — дали имотът не попада в горска територия, защитена зона или друг ограничен режим.
- Данъчни задължения — неплатени ЕНФИА, TAP и общински такси, които минават с имота.
- Удостоверения — от общината, кадастъра и данъчната, необходими за нотариалния акт.
Проверката се прави в регистрите, а не по копия на документи. Разликата е важна и е точно там, където се появяват повечето изненади.
Типични капани при гръцката документация
Строителство без разрешително
Част от сградата може да е изградена без разрешително и това не личи от копие на нотариален акт. Вижда се само при техническа проверка и съпоставка с разрешителните. Не всеки такъв обект може да се узакони, а някои не могат да се продадат, докато въпросът не се реши.
Разминаване между документ, кадастър и реалност
Площта в документа, записаното в кадастъра и действителните граници често се различават. Малко разминаване може да не е проблем, голямо — да блокира сделката или да промени данъчната основа.
Наследства и много собственици
Ако имотът е останал в наследници и наследството не е уредено, всички съсобственици трябва да участват. Това е бавно и понякога невъзможно в разумен срок. Проверява се рано, не след като вече сте харесали имота.
Имоти извън кадастъра
Част от имотите още не са вписани в кадастралната система. Липсата на регистрация не прави имота незаконен, но удължава процедурата и изисква допълнителни действия преди нотариуса.
Облекчението за първо жилище не важи за ваканционен дом
Данъчното облекчение за първо жилище (до около 200 000 – 250 000 евро) изисква постоянно установяване в Гърция. За ваканционен или втори дом то не се прилага, независимо от цената. Планирайте разходите без него, а конкретният размер се проверява с нотариус за всеки случай.
Практически извод
Покупката в Гърция за гражданин на ЕС е права сделка със свободна собственост — стига документите да са проверени преди плащането, а не след него. Данъчният номер се издава предварително, граничният режим не се отнася за Халкидики, а адвокатската проверка е това, което превръща обявата в сигурна покупка.
Ако искате да разберете как стоят нещата за конкретен имот, пишете ни. Ще ви кажем какво проверяваме и какво остава извън контрола ни, преди да поемете ангажимент.