Златна виза в Гърция

Златната виза (Golden Visa) е разрешително за пребиваване в Гърция срещу инвестиция в недвижим имот. За Халкидики прагът е 400 000 евро. Условията по-долу са актуални към октомври 2026 г. и са проверени по официални източници и по текстовете на наредбите — не по преразказ на конкурент.

Накратко

• Праг за Халкидики — 400 000 евро. Не 250 000 и не 800 000.
• Един имот, не няколко. Не може да се съберат два по-малки, за да се стигне прагът.
• Поне 120 кв. м главна жилищна площ, ако имотът е построен.
• Краткосрочен наем е забранен за имоти, придобити по този режим.
• Разрешително за 5 години, подновява се, докато инвестицията се поддържа.
• Без изискване за престой в Гърция и достъп до Шенген.
• Без право на работа — това не е работна виза.
• Цялото семейство — съпруг или партньор, деца и родители на двамата.

Кой праг важи за Халкидики

От септември 2024 г. Гърция не иска една и съща сума навсякъде. Праговете са три и зависят от мястото:

• 800 000 евро — областите с най-голямо търсене: Атика (включително Атина и Пирея), регионална единица Солун, Миконос, Санторини и всички острови с над 3 100 жители.
• 400 000 евро — всички останали области на страната. Халкидики е тук.
• 250 000 евро — само две тесни изключения: преустройство на нежилищна сграда в жилищна (завършено преди подаването) или възстановяване на сграда, обявена за паметник.

Халкидики не е в „скъпата“ зона по две причини. Законът изброява поименно регионална единица Солун, а Халкидики е отделна регионална единица. И Халкидики е полуостров на континента, не остров — затова правилото за островите не се прилага.

Това е съществената разлика спрямо Солун, който е на час път: там прагът е двойно по-висок. Ако бюджетът ви е около 400 000 евро, Халкидики е областта, в която тази сума е достатъчна.

Какво трябва да отговаря имотът

• Един имот. Инвестицията е в едно жилище, не в портфейл. Събирането на две по-малки единици до прага не се приема.
• Най-малко 120 кв. м главна жилищна площ — за построен имот или такъв с издадено разрешително за строеж. Мазетата и паркоместата не се броят към площта, но стойността им може да влезе в инвестицията, ако са придобити със същия нотариален акт в същата сграда. Изискването за 120 кв. м не важи за парцел и за двете изключения по 250 000 евро.
• Допустимо е жилище; парцел или земя с ангажимент за строеж по технически проект (тогава стойността може да е земята плюс сградата или само сградата).
• Нотариалното свидетелство трябва да потвърждава площта. Това не е формалност — от 2025 г. наредбата го изисква изрично.

На практика изискването за 120 кв. м е най-честата спънка в Халкидики: местният сграден фонд е предимно от по-малки къщи и апартаменти. Имотите, които покриват прага и площта, са ограничен кръг — и точно там имаме подготвени предложения.

Какво дава разрешителното

• Петгодишно разрешително за пребиваване, което се подновява, докато инвестицията се поддържа.
• Без изискване за минимален престой — не е нужно да живеете в Гърция.
• Пътуване в Шенген без отделна виза.
• Семейството с една инвестиция: съпруг или регистриран партньор; деца до 21 години (до 24, ако учат редовно); родителите на двамата съпрузи, без възрастово изискване. Всеки получава собствено разрешително, което изтича заедно с това на инвеститора.

Какво НЕ дава

Това е частта, която най-често се премълчава от продавачите, затова е тук:

• Няма право на работа. Разрешителното не дава достъп до пазара на труда. Възможно е да сте съдружник или член на управителен съвет на фирма, но не и нает служител.
• Краткосрочен наем е забранен. Имотът, придобит по този режим, не може да се отдава през Airbnb-подобни платформи, нито да се поддава под наем. Нарушението води до отнемане на разрешителното и глоба. Забраната не важи със задна дата — за имоти по стария режим тя не се прилага.
• Дългосрочен наем е разрешен, както и лично ползване. Няма задължение да отдавате имота.
• Ако продадете имота, докато разрешителното е валидно, то се отнема — и на вас, и на семейството ви. Продажбата е възможна, но означава край на пребиваването.
• Не се превръща автоматично в постоянно пребиваване или гражданство. Гръцко гражданство се получава след 7 години действителен престой, ниво B1 по гръцки и изпит по интеграция. Няма инвестиционен път, който да съкрати тези 7 години.

Процедура и разходи

Подаването е към Министерството на миграцията и убежището, дигитално. Може да се подаде в която и да е служба „едно гише“ в страната, не само по мястото на имота.

• Държавни такси: 2 000 евро за разрешителното плюс 16 евро за картата — 2 016 евро общо за главния кандидат. Отделно се плащат такси за всеки член на семейството.
• Официална оценка за издаване: 50–60 дни. На практика сроковете са по-дълги, а регионите в Северна Гърция са сред по-бавните.
• Документи: паспорт с валидна виза или безвизов статус; нотариално свидетелство от нотариуса по сделката; удостоверение за вписване в имотния регистър или адвокатско удостоверение, или доказателство за подадено заявление за вписване; копие от данъчната декларация за имоти (Е9); частна здравна застраховка; снимка.

Издаването на гръцки данъчен номер (АФМ) и откриването на банкова сметка вървят предварително — те са част от сделката по принцип, независимо от визата. Как минава една покупка стъпка по стъпка е описано в Как работим.

Данъци

Златната виза не ви прави автоматично данъчен резидент на Гърция — това са две отделни неща. Има обаче режим, който е интересен за инвеститори с чуждестранни доходи:

• Фиксиран данък 100 000 евро годишно върху всички чуждестранни доходи, за срок до 15 години, ако не сте били гръцки данъчен резидент 7 от предходните 8 години.
• Условието за този режим включва инвестиция от 500 000 евро в Гърция в рамките на три години.
• За член на семейството — 20 000 евро годишно. Чуждестранните активи са освободени от гръцки данък наследство и дарение.

Обърнете внимание: прагът за Халкидики е 400 000 евро, а инвестиционното условие на този данъчен режим е 500 000 евро. При покупка точно на минималния праг двете числа не съвпадат и режимът може да не се покрие автоматично. Този въпрос се уточнява с данъчен консултант преди сделката, а не след нея.

Промените от 2025 и 2026 г.

• Ноември 2025 г. — нова наредба за документите. Вече стига доказателство, че заявлението за вписване е подадено (вместо завършено вписване), добавя се задължително копие от Е9, изисква се нотариално потвърждение на площта, въвежда се проверка на произхода на средствата и става възможно подаване изцяло електронно.
• Февруари 2026 г. — нов имиграционен закон. Праговете не се променят; въвеждат се единна процедура и по-гъвкави срокове при подновяване.
• Отделно, от ноември 2025 г. съществува и път през инвестиция в стартъп от регистъра Elevate Greece — пак от 250 000 евро, но с изискване за нови работни места. Това е друга възможност, не замяна на имотната.
• Обсъжда се нова категория с портфейл от няколко имота, отдадени дългосрочно. Към октомври 2026 г. тя е предложение в националната жилищна стратегия, не е в сила и не може да се разчита на нея.

Правилата се менят — през последните две години два пъти. Затова всяко предложение се проверява към датата на сделката, а не по статия от миналата година.

Специални предложения за златна виза

Работим с клиенти от цял свят и имаме подготвени предложения за покупка с цел златна виза — имоти в Халкидики, които покриват едновременно прага от 400 000 евро и изискването за 120 кв. м жилищна площ. Това е ограничен кръг, защото изискванията са тесни, а голяма част от местния фонд не ги покрива.

За тези имоти предлагаме и пълния пакет около сделката: правна проверка на собствеността, придружаване до нотариус, издаване на АФМ, подготовка на документацията за подаване на заявлението, както и ремонт, обзавеждане и дългосрочно отдаване под наем, след като имотът е ваш.

Конкретните условия — цени, наличности и какво включва пакетът — се уточняват индивидуално, защото зависят от имота и от това дали ви трябва само покупката или и грижата след нея. Няма „стандартна оферта“ за златна виза и няма да ви дадем списък с обяви: показваме малко на брой имоти, които наистина отговарят.

Пишете ни с бюджет и срок — ще ви кажем какво е реалистично и какво не, включително когато не си струва.

Какво да внимавате

• Площта се брои по нотариален акт, не по обява. Имот, който изглежда подходящ, може да се окаже 95 кв. м главна площ плюс 30 кв. м мазе. Мазето не се брои.
• „Един имот“ се тълкува строго. Две самостоятелни единици в една сграда не са един имот, дори да се купуват заедно.
• Краткосрочният наем отпада като стратегия. Ако планът ви беше Airbnb, този режим не е за него. Дългосрочният наем и личното ползване са допустими.
• Препродажбата преди подновяване означава край на пребиваването. Ако смятате да продадете след три години, режимът не постига целта ви.
• Проверката на произхода на средствата е задължителна от 2025 г. Средствата трябва да са документирани още преди покупката.
• Без право на работа — ако смятате да работите в Гърция, трябва ви друг вид разрешително.

Следваща стъпка

Първият разговор е без ангажимент. Кажете ми бюджета, срока и дали ви трябва само покупката или и грижа за имота след нея. Ще ви кажем кои имоти покриват условията, какво включва процедурата и какви са разходите около сделката. Пишете ни през страницата за контакт или вижте Инвестиции в Гърция за контекста на пазара.

Това не е правен или данъчен съвет. Условията по програмата за златна виза се определят от гръцкото законодателство и се променят — информацията тук е актуална към октомври 2026 г. и се потвърждава за всяка конкретна сделка с адвокат и, при нужда, с данъчен консултант.